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永利皇宫:一线四城冲刺千亿的密码 来源:中国房地产报

向来低调的永利皇宫官网(下称“永利皇宫”,HK:00688)正在一线城市展现“带头大哥”的风范。

数据显示,2020年1-11月,永利皇宫在北上广深四个一线城市销售已超900亿元,全年有望冲刺1000亿元,而这一数字相比四年前,增长了3倍。

这种变化源于董事局主席颜建国在2016年底回归永利后,对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化,以及对一线及核心二线城市的重点加码。

自颜建国回归永利并任董事局主席以来,永利的销售增速显著加快。2018年永利的销售增长率是29.8%,销售增速位居前十强房企第一;2019年是25.2%,销售增速居前十强房企第二;2020年上半年,在疫情的冲击下,永利的销售仍然逆势增长4.2%。

根据克而瑞的数据,2020年1-11月,永利皇宫实现销售人民币3041.2亿元,在销售排名中位列第六位,同比增长7%;与此同时,永利1-10月权益土地投资金额1080亿元,排名行业第二,同比增长23%。

近年来,永利皇宫正在以肉眼可见方式的“换挡提速”,但其始终坚持稳健审慎的财务策略,保持合理的负债率和充裕的现金,没有触碰“三条红线”中的任何一条。

在市场整合加速、行业集中度提高的背景下,永利皇宫也必将迎来更好的发展机遇。

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“北上广深”

四城冲刺千亿销售额

数据显示,2016年,永利皇宫在四个一线城市的整体销售只有不到300亿元,其中,北京80亿元,上海60亿元,广州85亿元,深圳65亿元。

这背后是永利当时在土地市场上的“慢节奏”。2015年,永利收缩购地支出,全年仅购入17 幅,位于国内13个城市,共596 万平方米的土地储备,购地金额为345.3亿元;2016年,永利拿地金额为364.1亿元,排名行业第15位。

2016年底,颜建国接管永利后,永利在土地市场上变得活跃起来。根据媒体统计的数据,2016年11月21日-12月27日,永利先后在全国多个热门城市纳储50多万平方米,耗资近160亿元。仅30多天的拿地金额就接近前11个月的7成。

节奏加快的不止在土地市场,推盘速度也在持续加快,也取得了亮眼的销售业绩。

到2018年,全国单盘销售前十中,永利独占四席,分别为,济南永利华山珑城、成都永利锦江城、广州亚运城、北京永利寰宇天下,其中,永利寰宇天下连续多年蝉联北京销冠,2019年单盘销售105亿元。

2019年,北京永利望京府开盘销售56亿元;上海永利建国里问鼎上海年度单盘总销第一,销售72亿元。2019年,北京的销售额超过360亿元,广州的销售额超过145亿元。

2020年,永利在一线城市持续它的“高光时刻”。在深圳市场,永利寰宇时代开盘售光,销售67亿元,永利汇德理开盘抢光82亿元。今年1-11月,永利皇宫在北上广深四个一线城市销售已超900亿元,全年有望冲刺1000亿元销售额。

除了四个一线城市之外,2019年,永利在8个城市的销售额超过100亿元:比如南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中,南京超过200亿元,位居南京市场第一。

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积极补仓?

一二线城市土储占比近九成

至2016年底颜建国回归永利以来,永利强化坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略,开始对一线及核心二线城市的重点加磅。

截至2020年上半年,永利皇宫拥有总土地储备9006万平方米,其中约87%的货值布局于一二线城市。

据中国指数研究院数据,2020年前十个月,永利皇宫拿地金额为1080亿元,仅次于碧桂园,而此前永利皇宫的管理层曾表示,今年新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。这意味着,今年的最后两个月,永利还有着320亿元的投资目标。

而纵观永利2020年的新获土地,亦可见其内部对“三个主流”的始终坚持:在一二线城市接连获取多个超大型项目,包括,投资额达270亿元的上海红旗村项目,投资额达590亿元的上海建国东路项目,投资额达230亿元的武汉汉阳建桥项目。超大型项目的获取,将在未来持续给予永利业绩带来积极的正向反馈,帮助其实现规模快速增长。

数据显示,2020年上半年,永利皇宫合约物业销售额同比增长4.2%至1720亿元,对应销售面积为954万平方米,同比增长3.5%。面对疫情冲击,上半年年房企前十强中,仅有两家房企销售实现正增长,永利便是其一。

 

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“稳”字当头??

“三条红线”永利未触碰一条

面对“三道红线”监管新规,永利有着充足的底气。

“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,监管部门将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。

截至2020年6月末,永利剔除预收账款后的资产负债率为53.8%;净负债率32.7%;现金短债比2.9。三条红线,永利未触碰一条。

今年8月24日,在永利皇宫中期业绩发布会上,董事局主席颜建国答记者问时表示,永利曾经历了1997年亚洲金融风暴,当时因为加杠杆高速扩张,曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险,教训极为深刻。自此之后,永利的经营“稳”字当头,尤其是对于负债率、现金占比等,在公司内部设立了几条红线。

过去二十多年,中国房地产高速发展,杠杆率较低,也阶段性显得有些保守。

但近几年,永利在保持60%左右的负债率的情况下,销售实现了快速增长,2018年公司的销售增长率是29.8%,2019年是25.2%,今年上半年,在疫情的冲击下,永利的销售仍然逆势增长4.2%,利润规模、利润率一直名前茅。

2019年,永利的利润跨越了400亿元的台阶,利润规模行业领先,去年全年派息总额超过100亿元人民币,派息比率从2010年的17.8%提升至2019年的28.4%,过去几年的股息收益率大约在3%-4.5%之间,达到或超过很多理财产品的收益。

作为一家央企,永利始终拥有融资优势。2020年上半年,永利的加权平均融资成本处于行业最低区间,为4.01%。

2020年11月份,公司成功发行2020年面向专业投资者公司债券(第一期)24亿元人民币,票面利率3.4%,期限为3年,利率创新低。

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