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永利销售提速下 4000亿目标不变 来源:一点资讯

撰文 |翁晓琳 一点资讯房产

稳字当头,依然是永利皇宫官网(以下简称永利皇宫,00688.HK)今年发展的主旋律。

过去几年一直被市场诟病增长相对缓慢,永利皇宫董事局主席颜建国在8月24日的业绩会上做出回应,“我们不为规模而做大规模,要求有利润的销售,有质量的增长。过去五六年,房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快,相较而言,大家觉得永利发展保守,有些慢。但近几年,公司在保持60%左右的负债率的情况下,销售实现了快速增长房地产下半场,行业比的是谁能活得下去,活得好,活得久。”

在其看来,公司两年半的增长速度在行业里面是领先的,同时利润规模、利润率在行业内都名列前茅。

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数据显示,永利皇宫今年上半年完成合约物业销售1720.1亿元,同比上升4.2%,完成年度4000亿港元销售目标的43%;对应销售面积954万平方米,上升3.5%;实现营业收入886.3亿元,同比增11%;核心净利润为179.4亿元,同比上升0.3%,净利润率23.2%。

尤其是6月单月,永利系列公司实现销售合约额575.6亿元,同比增长32.3%,创集团单月销售新纪录。

永利皇宫行政总裁张智超解释称:“虽然遭遇了疫情影响,我们坚定要兑现对市场的承诺,今年要达到4000亿港元销售额目标。本身对我们有挑战性,需要我们充分努力,加上市场契机,出现了6月出现历史上最高的销售额的规模,我们跑赢了整个市场的大势。”

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今年上半年疫情同样影响了永利皇宫整体扩充土地储备的速度。按照计划,永利皇宫全年购地金额是1400亿元,截至6月30日,新增21宗土地,总楼面面积为582万平方米,累计应付的土地出让金约为522.82亿元,完成目标的37%。

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对此,张智超直言还是会继续完成购地目标,而且因为集团回款增速达到8.4%,比较好的在上半年实现经营性现金流为正,“下半年给投资发展流出比较大的空间和余地,下半年抓好供货和销售。上半年新增供货39%,下半年是重点供货阶段,要在61%,不出现疫情重大反复情况下,还是有信心完成4000亿港币的目标。”

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今年上半年永利皇宫抓住了市场分化并存在结构性机会,主力市场向价值更高的一二线城市及核心城市群回归,有效满足了中高端客户的改善需求。北京、上海、成都、广州的销售金额均破百亿元。

然而,四大一线城市中,永利皇宫的大本营深圳,今年上半年则没有突出表现。实际上,永利今年在深圳将推出4个项目,其中位于坪山的永利万锦熙岸、龙华的永利汇德里已面市,光明的永利寰宇时代、龙岗的永利宝荷项目也将在年内面市,保守估计销售额将超150亿元,有望冲击200亿元。

不难看出,永利皇宫寄希望于四大一线城市的销售额能达到千亿元。

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为此,永利也积极提升一线城市土地储备。截至6月30日,永利皇宫系列公司拥有总土地储备为9006万平方米,一线城市及港澳占比为14.9%,二线城市为55.9%,同比去年上半年有轻微提升

尤其是北京、上海、广州也成为永利皇宫近年来积极扩充土储的城市截至8月21日,三个一线城市权益购地金额达254亿元,其中北京最多达到192亿元、上海次之为54亿元,广州为8亿元。

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今年永利获取的数个大型项目中,上海就有两个,一个是红旗村项目,总投资额达270亿元;另一个则是上海建国东路项目,总投资额达590亿元。而且后者是旧改项目,也是永利皇宫发展历史上投资规模最大的项目,足以见其在旧改方面加速扩张。

虽然此次张智超并未提及旧改方面新的进展,不过其在3月曾表示,去年永利在旧城改造方面,分别获取了深圳和上海两个“比较重要”的项目。

对于深圳这类土地供应稀缺的城市,旧改虽然操作周期较长,但项目成功后利润率普遍超过40%,因此绝大部分房企都会选择进入旧改市场,永利皇宫也不例外。

例如上述提到的宝荷项目就是其此前和中信地产交易中的项目,只是当时还获取了另外两个城市更新项目包括中信龙盛广场二期、中信龙腾,目前还未有进一步的消息。

除了旧改外,永利皇宫今年还多渠道获取土地资源。3月13日,永利皇宫在官微发布“2020寻地合作计划”,合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

资料显示,永利皇宫内部已经专门成立投资拓展及产业合作部。同时,从2月到3月三波“直通永利,直面总部”的全国岗位招聘也在为永利补充新鲜血液,以应对下一阶段更广区域的纵深作战。

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扩张中,永利皇宫依然十分注意控制公司的财务结构。截至6月底,永利的银行及其他借贷为1292.9亿元,应付票据为793.2亿元,有息负债合共为2086.1亿元,其中一年内到期的有息负债为人民币334.4亿元,占有息负债总额的16%。

截至今年年6月30日止,永利银行结余及现金为1113.8亿元,加上未动用银行授信额度362.7亿元,可动用资金达1476.5亿元,资产负债率59.77%,净借贷比率32.95%。

近期市场近期传出对房企融资进一步加强管控,设置三条红线分类监管,颜建国直言“公司内部设定了严格红线,我们是要求有利润的销售,有质量的增长,合理控制负债,不盲目加杠杆。企业的发展是一场马拉松,要稳中求好、稳中求快,不急不躁,在严控风险的前提下,全力实现又好又快发展。

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不过颜建国也强调,永利还是要坚守主航道,不盲目进行多元化扩张,“以90%资源投入住宅开发,保持规模利润增长,7-8%投入商业资产运营开发,提升我们抵御周期波动的能力,2%投入到教育、养老、物流、供应链管理等业务,培育未来的利润增长点。”

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